Louer un local commercial, des bureaux ou un local d'activité

Le bail commercial (dit « 3-6-9 ») s'applique à un fonds de commerce, artisanal ou industriel exploité dans les lieux : il offre au preneur un droit au renouvellement et un statut protecteur encadré par le Code de commerce. Le bail professionnel concerne les activités non commerciales — professions libérales notamment — et suit un régime plus souple, en principe d'une durée minimale de six ans, sans statut des baux commerciaux.

Le loyer initial se négocie librement entre bailleur et preneur, à partir de la valeur locative de marché du secteur : emplacement, surface pondérée, état du local et destination prévue au bail. Nous l'établissons à partir des transactions réelles et des loyers pratiqués sur des locaux comparables, pas sur une moyenne nationale.

Depuis le décret du 3 novembre 2014, un inventaire précis des charges, impôts et travaux doit être annexé au bail commercial, avec leur répartition. En pratique, les grosses réparations relevant de l'article 606 du Code civil restent au bailleur, tandis que l'entretien courant, les charges de fonctionnement et souvent la taxe foncière peuvent être mis à la charge du preneur si le bail le prévoit expressément.

Le loyer d'un bail commercial est révisé selon l'indice choisi au contrat : l'ILC (indice des loyers commerciaux) pour les commerces, l'ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) pour les bureaux et activités, ou plus rarement l'ICC. La révision triennale légale et l'indexation annuelle contractuelle sont deux mécanismes distincts, que nous vous expliquons avant la signature.

Au renouvellement d'un bail commercial, le loyer est en principe plafonné selon la variation de l'indice de référence. Le bailleur peut toutefois demander un loyer déplafonné, à la valeur locative de marché, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité ou lorsque le bail a duré plus de neuf ans. C'est un point de négociation fréquent que nous anticipons avec vous.

Les loyers de locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérés de TVA, sauf option du bailleur. Opter pour la TVA permet de récupérer la TVA supportée sur les travaux et l'acquisition, ce qui est souvent avantageux pour un investisseur. Nous étudions l'intérêt de cette option selon votre situation et votre projet.

Un bail commercial a une durée minimale de neuf ans, avec une faculté de résiliation du preneur à chaque échéance triennale (le « 3-6-9 »), sauf clauses contraires pour certains locaux. Un bail dérogatoire, plus court (trois ans maximum), permet de tester une activité avant de s'engager sur un bail commercial classique.