Plus-value sur la vente d'un local professionnel : comment est-elle calculée ?

Détention en nom propre : le régime des plus-values privées

Lorsque le local est détenu par un particulier en dehors de toute activité professionnelle, la plus-value se calcule classiquement : prix de vente moins prix d'acquisition, frais et travaux inclus. Des abattements progressifs pour durée de détention s'appliquent ensuite, jusqu'à une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans et des prélèvements sociaux après 30 ans.

Local inscrit à l'actif : le régime des plus-values professionnelles

Lorsque le local est inscrit à l'actif d'une entreprise ou détenu par une société soumise à l'impôt sur les sociétés, la logique change radicalement : la plus-value se calcule par rapport à la valeur nette comptable, c'est-à-dire le prix d'acquisition diminué des amortissements déjà déduits — et non par rapport au prix d'achat initial. Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique.

L'effet souvent sous-estimé des amortissements

Un local amorti depuis de nombreuses années a une valeur nette comptable très faible. Résultat : la plus-value taxable peut être élevée même si le prix de vente a peu progressé, puisque les amortissements déduits chaque année viennent mécaniquement gonfler l'écart imposable au moment de la cession.

• Particulier, hors activité professionnelle → plus-value des particuliers, abattements pour durée de détention
• Local à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle → plus-value professionnelle, calcul sur la valeur nette comptable
• Local amorti → plus-value potentiellement élevée malgré un prix de vente stable

Notre rôle

Nous estimons avec vous la valeur de cession du bien et vous orientons vers votre expert-comptable pour chiffrer précisément l'imposition de la plus-value avant toute décision de vendre ou de conserver.